"서울 아파트 비과세 지킨다" 2026년 세컨드 홈 특례 지역 18곳 리스트 총정리

서울 1주택자가 집을 추가로 지어도 1주택자로 인정받는 2026년 최신 '세컨드 홈 특례' 지역을 공개합니다. 가평, 강화, 옹진 등 수도권 인접 지역부터 새롭게 추가된 인구감소관심지역까지 혜택 범위를 확인하세요.

서울이나 수도권에 집이 있는 분들이 가장 두려워하는 것은 '세금 폭탄'입니다. 하지만 2026년 정부가 인구 소멸을 막기 위해 '세컨드 홈 특례' 범위를 대폭 확대하면서, 특정 지역에 집을 지으면 2주택자가 되어도 기존 주택의 비과세 혜택을 그대로 유지할 수 있게 되었습니다.

단순히 시골이라고 다 되는 것이 아닙니다. 정부가 지정한 인구감소지역(89곳) 및 2026년 추가된 인구감소관심지역(18곳) 내에 있는 주택이어야만 합니다. 자칫 지역 확인을 잘못했다가는 수억 원의 양도세 비과세 혜택이 순식간에 사라지는 최악의 기회비용을 치를 수 있습니다.

"세컨드홈을 고려중이시라면 매입 전 다음 체크리스트는 꼭 확인하셔야 합니다."

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내가 찜한 토지가 '특례 대상 지역'인지도 아래 리스트에서 바로 확인해 보세요.

1. 수도권 인근 핵심 특례 지역 (강화, 옹진, 가평 등)

수도권 1주택자들에게 가장 인기 있는 지역은 접근성이 좋은 인천 강화군, 옹진군, 경기 가평군, 연천군입니다. 2026년 현재 이 지역들은 모두 세컨드 홈 특례 대상에 포함되어 있습니다.

이곳에 공시가격 4억 원(취득가액 약 6억 원) 이하의 주택을 신축하거나 매입할 경우, 기존에 보유한 서울 아파트를 팔 때 1세대 1주택자로 간주하여 비과세 혜택을 줍니다. 특히 가평과 연천은 수도권 광역급행철도(GTX) 노선 연장 호재와 맞물려 '세금 혜택'과 '자산 가치 상승'이라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 전략적 요충지로 평가받습니다.

2. 2026년 신설된 '인구감소관심지역' 18곳의 가치

2026년 세제 개편의 핵심은 기존 인구감소지역 외에 '인구감소관심지역'까지 혜택이 확대되었다는 점입니다. 기존에는 혜택을 받지 못했던 수도권 외곽의 중소도시들이 대거 포함되면서 선택지가 넓어졌습니다.

 

정부의 최신 고시 자료에 따르면, 2026년부터 부동산 세제 혜택을 받을 수 있는 '인구감소관심지역'이 새롭게 확정되었습니다. 아래는 2026년 1월 1일부터 시행되는 행정안전부 공식 명단입니다. 자신이 매입하려는 지역이 포함되어 있는지 반드시 확인하시기 바랍니다.

 

< 2026년 인구감소관심지역(18개) 공식 고시 자료>

광역 지자체	세부 관심지역 (18곳)
부산광역시	금정구, 중구
인천광역시	동구
광주광역시	동구
대전광역시	대덕구, 동구, 중구
경기도	동두천시, 포천시
강원특별자치도	강릉시, 동해시, 속초시, 인제군
전북특별자치도	익산시
경상북도	경주시, 김천시
경상남도	사천시, 통영시

⚠️ 고시 부칙 확인: 본 명단은 2026년 1월 1일부터 시행되며, 2026년 10월 19일까지 효력을 가집니다. 해당 기간 내에 취득 및 신축이 이루어져야 세제 혜택 대상이 될 수 있으므로 반드시 일정을 체크하시기 바랍니다.

 

3. 특례 적용을 위한 3가지 필수 조건

지역만 맞다고 다 되는 것은 아닙니다. 2026년 기준 법령에 따른 다음 조건을 반드시 준수해야 기존 주택 비과세가 가능합니다.

• 가액 기준: 신규 취득 주택의 공시가격이 4억 원 이하여야 합니다.
• 지역 기준: 기존 주택과 신규 주택이 같은 시·군·구에 있으면 안 됩니다. (예: 가평에 집 있는 사람이 가평에 또 짓는 건 제외)
• 보유 순서: 반드시 기존 1주택을 보유한 상태에서 특례 지역 주택을 취득해야 합니다.

특히 2026년 5월 다주택자 양도세 중과 유예가 종료되더라도, 이 특례 지역 주택은 주택 수 합산에서 제외되므로 강남 3구나 용산 등 규제지역에 본가를 두신 분들에게는 가장 강력한 절세 무기가 됩니다.

💡 세컨드 홈 매입 전 체크리스트

• 지역 대조: 해당 필지가 행정안전부 지정 '인구감소지역' 혹은 '관심지역'인지 지번으로 확인하세요.
• 인프라 체크: 세제 혜택만큼 중요한 것이 환금성입니다. 혜택 지역 중에서도 수도권 접근성이 좋은 가평, 강화 등을 우선순위에 두세요.
• 법률 자문: 2026년 하반기 세법 개정안에 따라 가액 기준이 상향될 가능성이 있으니 취득 시점의 공시가격을 반드시 확인하세요.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 특례 지역 주택은 종부세도 안 나오나요?
A. 네, 2026년 기준 세컨드 홈 특례 주택은 종부세와 양도세 모두에서 1세대 1주택 특례가 적용되어 합산 배제 혜택을 받을 수 있습니다.

Q2. 기존 주택을 언제 팔아야 하나요?
A. 이 특례는 일시적 2주택과 달리 '3년 이내 처분' 조건이 없습니다. 특례 지역 주택을 보유한 상태에서 언제든 기존 주택을 팔아도 1주택 비과세가 가능합니다.

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<출처>
행정안전부 - 2026년 인구감소지역 및 관심지역 지정 현황
기획재정부 - 세법 시행령 개정안 (지방 주택 특례 적용 범위)
국세청 - 1세대 1주택 비과세 판단 실무 지침