무주택자 내 집 마련 적기? 양도세 종료가 불러온 '갭투자' 허용과 매수 우위 시장

다주택자 양도세 중과 유예 종료가 무주택자에게는 기회가 됩니다. 토지거래허가구역 내 실거주 의무 유예와 주담대 전입 기한 연장 등 무주택 실수요자가 누릴 수 있는 3가지 핵심 이득을 분석합니다.

최근 발표된 다주택자 양도세 중과 유예 종료 소식에 많은 분이 세금 부담만을 떠올리십니다. 하지만 시장의 이면을 들여다보면, 이번 보완 대책의 가장 큰 수혜자는 다름 아닌 '무주택 실수요자'입니다. 정부가 다주택자에게는 매도 퇴로를 열어주는 동시에, 무주택자에게는 그 매물을 받아낼 수 있도록 규제의 빗장을 풀었기 때문입니다.

특히 토지거래허가구역 내에서의 실거주 의무가 유예되면서, 자금력이 부족한 무주택자도 이른바 '갭투자' 방식으로 상급지에 진입할 수 있는 길이 열렸습니다. 지금 왜 무주택자에게 유리한 환경이 조성되었는지, 실질적인 3가지 이득을 분석해 드립니다.

✅ 1편을 먼저 확인하세요

이 글은 다주택자 양도세 중과 종료 및 보완 대책의 전체 흐름을 전제로 합니다. 상세 정책 내용이 궁금하시다면 이전 포스팅을 먼저 참고해 주시기 바랍니다.

 

다주택자 양도세 중과 유예 5월 종료! '계약분' 인정과 실거주 의무 완화 핵심 정리 바로가기

다주택자 양도세 중과 유예 5월 종료! '계약분' 인정과 실거주 의무 완화 핵심 정리

1. 토지거래허가구역 내 '전세 낀 매물' 매수 가능

가장 파격적인 혜택은 실거주 의무의 한시적 완화입니다. 본래 토지거래허가구역 내 주택은 '즉시 입주'가 원칙이라 전세를 끼고 사는 것이 불가능했습니다. 하지만 이번 대책으로 무주택자가 다주택자의 매물을 살 때는 예외가 적용됩니다.

• 기존 제한: 허가일로부터 4개월 내 반드시 입주해야 함.
• 개선 혜택: 해당 주택에 임차인이 있다면, 기존 임대차 계약이 종료될 때까지 실거주 입주를 유예받을 수 있습니다.
• 기회요인: 당장 입주 자금이 부족하더라도 전세 보증금을 활용해 상급지 주택을 선점할 수 있는 유일한 기회입니다.

2. 주택담보대출 전입 의무, 최대 1년 이상 연장

자금 조달 측면에서도 무주택자에게 유리한 환경입니다. 규제 지역에서 주택담보대출을 받을 때 따라붙던 '6개월 내 전입 의무'가 대폭 완화되었기 때문입니다.

구분	내용 및 혜택
전입 기한 완화	대출 실행 후 6개월이 아닌, '임대차 계약 만료일로부터 1개월'까지 전입하면 됩니다.
자금 운용의 폭	본인의 전세 만기와 매수 주택의 전세 만기가 불일치하더라도 대출 회수 걱정 없이 매수가 가능합니다.

다만, 이는 매도인이 다주택자이고 매수인이 무주택자인 거래에만 한정되므로 계약 전 상대방의 주택 보유 수를 확인하는 과정이 필수적입니다.

3. 5월 9일 데드라인이 만든 '매수자 우위 시장'

금융 및 제도적 혜택 외에도 시장 심리적인 이득이 큽니다. 다주택자들은 중과 배제를 받기 위해 2026년 5월 9일이라는 명확한 데드라인 안에 매매 계약을 완료해야 합니다.

• 협상력 우위: 시간이 촉박한 매도인은 가격 협상에서 양보할 가능성이 큽니다. 이른바 '급매물'을 잡을 확률이 높아집니다.
• 공급 증가: 유예 종료 전 매물이 일시적으로 집중되면서, 무주택자는 평소보다 더 좋은 입지와 층수를 고를 수 있는 '선택권'을 갖게 됩니다.
• 기회비용 측면: 외국인 거래와 고가 주택 거래량이 급감한 시점이라, 과열되지 않은 분위기 속에서 냉정한 판단이 가능합니다.

💡 무주택 실수요자를 위한 행동 전략

• ✅ 타겟 지역 설정: 강남 3구, 용산구 등 평소 진입이 어려웠던 토지거래허가구역 내 '임대차 계약 중인 매물'을 우선적으로 리스트업 하세요.
• ✅ 증빙 서류 준비: 실거주 의무 유예를 받으려면 매매계약서에 임대차 정보가 명시되어야 하며, 매수인 전원의 무주택 입증 서류가 필요합니다.
• ✅ 자금 계획 수립: 2028년 2월 전에는 실제 입주를 해야 하므로, 그때까지의 잔금 및 보증금 반환 계획을 미리 점검하시기 바랍니다.

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[FAQ] 무주택 실수요자 기회 및 갭투자 허용

Q1. 무주택자가 전세 낀 집을 살 때, 실거주 입주는 언제까지 해야 하나요?

A1. 원칙적으로는 매수 시 승계한 최초 임대차 계약 종료일까지 입주하면 됩니다. 다만, 아무리 늦어도 대책 발표일인 2026년 2월 12일로부터 2년 이내인 2028년 2월 11일까지는 반드시 실거주를 위해 입주해야 합니다.

Q2. 주택담보대출을 받을 때 전입 신고 기한은 어떻게 계산하나요?

A2. 이번 보완 대책을 충족하는 거래라면, 기존의 '대출 실행일로부터 6개월 이내'와 '임대차 계약 만료일로부터 1개월 이내' 중 더 늦은 시점까지 전입 의무를 이행하면 됩니다.

Q3. 무주택 여부를 판단하는 기준 시점은 계약일인가요, 허가 신청일인가요?

A3. 토지거래허가구역 내 실거주 유예를 위한 무주택 판단은 '허가 신청 시'를 기준으로 합니다. 다만, 주택담보대출 전입신고 의무 유예를 위한 무주택 판단은 '대출 신청일'을 기준으로 세대원 전원을 포함하여 판단합니다.

<출처>
- 관계부처 합동, 「다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 종료 및 보완 추진」 (2026.02.12)
- 국무조정실 부동산감독추진단, 「제7차 부동산 불법행위 대응협의회 개최 결과」 (2026.02.12)
- 금융위원회, 「가계부채 관리 강화 방안에 따른 전입의무 유예 지침」 (2026.02.12)