다주택자 양도세 중과 유예 5월 종료! '계약분' 인정과 실거주 의무 완화 핵심 정리

정부가 2026년 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예를 종료하되, 선의의 피해자를 막기 위한 보완책을 시행합니다. 계약분 기준 인정과 실거주 의무 유예 등 매도 전 반드시 확인해야 할 사항을 정리해 드립니다.

 

부동산 자산 관리에 있어 가장 중요한 변곡점이 다가오고 있습니다. 정부는 2026년 5월 9일부로 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 조치를 예정대로 종료한다고 발표했습니다. 정책의 예측 가능성을 높이기 위한 결정이지만, 당장 매도를 준비하던 분들에게는 큰 혼란이 예상될 수 있는 상황입니다.

다행히 정부는 시장의 충격을 완화하기 위해 실거주 의무를 제한적으로 완화하고, '양도일'이 아닌 '계약일'을 기준으로 혜택을 부여하는 보완 방안을 마련했습니다.

자칫하면 수천만 원 이상의 세금 차이가 발생할 수 있는 만큼, 오늘 정리해 드리는 보완 대책을 반드시 숙지하시기 바랍니다.

 

이번 규제가 다주택자에게는 어려운 시기일 수도 있지만, 무주택자에게는 기회가 될 수도 있습니다. 

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⚠️ 기회비용 주의보

이번 보완책은 다주택자가 무주택자에게 매도하는 경우에 한정하여 적용되는 항목이 많습니다. 자신의 거래 상대방 조건과 지역별 잔금 기한을 정확히 파악해야 예상치 못한 세금 중과를 피할 수 있습니다.

1. 양도세 중과 배제, '5월 9일 계약분'까지 인정

가장 큰 변화는 유예 대상의 범위 확대입니다. 기존에는 5월 9일까지 잔금을 치르고 등기까지 마쳐야 했으나, 이제는 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙되면 중과 배제 혜택을 받을 수 있습니다.

• 강남 3구 및 용산구: 2026년 5월 9일 이전 계약을 완료하고, 계약일로부터 4개월 내에 양도(잔금)해야 합니다.
• 신규 지정 조정대상지역: 작년 10월 16일 신규 지정된 지역은 계약일로부터 6개월까지 잔금 기한이 연장됩니다.
• 증빙 주의: 가계약이나 사전 약정은 인정되지 않으며, 반드시 계약금 지급 증빙 서류가 필요합니다.

2. 임대 중인 주택의 '실거주 의무' 한시적 유예

토지거래허가구역 내 주택을 매도할 때 가장 큰 걸림돌이었던 입주 의무가 완화됩니다. 매수자가 무주택자라면, 해당 주택에 임차인이 살고 있어도 매수가 가능해집니다[cite: 122, 128].

구분	상세 내용
실거주 유예	현재 체결된 임대차 계약의 최초 종료일까지 입주 의무가 유예됩니다.
최종 입주 기한	아무리 늦어도 2028년 2월 11일(발표일로부터 2년 내)까지는 실제 입주해야 합니다.
대출 전입 의무	주택담보대출 실행 시 전입 의무도 '대출 실행 후 6개월' 또는 '임대차 종료 후 1개월' 중 늦은 날까지 연장됩니다.

3. 부동산 불법행위 단속 및 거래 신고 강화

세제 보완책과 함께 투기 방지를 위한 감시 체계는 더욱 엄격해집니다. 특히 외국인의 수도권 주택 거래가 허가제 도입 이후 급감(서울 51% 감소)함에 따라, 정부는 규제의 실효성을 높이는 조치를 즉각 시행합니다.

• 외국인 신고 의무 확대: 2월 10일부터 체류자격 및 183일 이상 거소 여부를 반드시 신고해야 합니다.
• 가상화폐 자금 출처: 자금조달계획서 신고 항목에 가상화폐 매각 대금이 공식적으로 포함되었습니다.
• 부정 대출 점검: 사업자 대출을 경락 자금으로 유용하는 고위험 대출군에 대해 금융당국의 현장 점검이 실시됩니다.

💡 상황별 AURI 판단 가이드

• ✅ 다주택자 매도인: 5월 9일까지 '계약서 작성 및 계약금 수령' 완료 여부가 핵심입니다. 가계약은 보호받지 못하므로 정식 계약을 서두르세요.
• ✅ 무주택 매수인: 전세 낀 매물을 사서 2028년 초까지 입주 시기를 조율할 수 있는 '갭투자' 성격의 매수가 한시적으로 허용된 셈입니다.
• ✅ 투자자 주의사항: 사업자 대출을 주택 구입 용도로 사용하는 행위는 집중 타겟이 될 수 있으므로 자금 조달 계획 수립 시 유의해야 합니다.

[FAQ] 다주택자 양도세 중과 유예 종료 및 보완책

Q1. 5월 9일 전에 가계약을 체결하고 계약금 일부만 보낸 경우도 중과 배제가 되나요?

A1. 아니요, 인정되지 않습니다. 반드시 2026년 5월 9일까지 정식 매매계약을 체결하고, 계약금을 지급한 사실이 증빙서류(이체확인증 등)에 의해 확인되는 경우에만 계약요건이 충족된 것으로 봅니다.

Q2. 임대 중인 주택의 실거주 의무 유예는 매도인이 1주택자일 때도 적용되나요?

A2. 적용되지 않습니다. 이번 실거주 유예 조치는 다주택자 양도세 중과 유예 종료에 따른 한시적 보완 조치이므로, 매도인이 해당 조정대상지역에 주택을 보유한 다주택자인 경우에만 예외적으로 적용됩니다.

Q3. 실거주 의무 유예를 받기 위해 별도로 제출해야 하는 서류가 있나요?

A3. 네, 필요합니다. 해당 요건을 확인하기 위한 전세 또는 임대차 계약서가 필요하며, 매도인의 다주택 여부와 매수인의 무주택 여부를 확인하기 위한 개인정보 동의서 등이 추가로 요청될 예정입니다.

 

<출처>
- 관계부처 합동, 「외국인 서울 주택 거래 51% 감소 (제7차 부동산 불법행위 대응협의회)」 (2026.02.12)
- 관계부처 합동, 「다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 종료 및 보완 추진」 (2026.02.12) 
- 국토교통부, 「외국인 등 부동산 투기방지를 위해 거래신고 강화한다」 (2026.02.10)