"서울 집 비과세 날아갈 뻔했습니다" 1주택자 토지 매입 시 반드시 체크

서울 및 수도권 1주택자가 노후 준비를 위해 토지를 매입할 때 알아야 할 주택 수 제외 조건과 2026년 최신 세제 혜택을 정리했습니다. 지목별 차이와 무허가 건축물 주의사항, 세컨드 홈 특례까지 완벽하게 확인하세요.

서울이나 수도권에 이미 집이 한 채 있다면, 은퇴 후를 대비해 땅을 사두는 것조차 조심스럽기 마련입니다. '시골 땅이라서 괜찮겠지'라고 생각했다가 예상치 못한 세금 중과를 맞거나, 반대로 '땅을 사면 무조건 다주택자'라는 오해 때문에 좋은 기회를 놓치기도 합니다.

2026년 현재, 핵심은 땅의 위치가 아니라 지상에 '주거용 건물'이 있느냐입니다. 하지만 서류상 빈 땅이라도 현장 상황에 따라 주택으로 간주될 수 있는 위험 요소가 있으며, 특히 2026년 5월 다주택자 양도세 중과 유예 종료와 맞물려 매입 시점의 정교한 판단이 수억 원의 기회비용을 결정짓게 됩니다.

내 땅 위에 '체류형 쉼터'를 지으면 주택 수에 포함될까요? 2026년 기준을 확인해 보세요.

👉 <농지 위 '체류형 쉼터'라는 새로운 대안> 바로가기

1. 땅만 사는 경우, 종류와 상관없이 주택 수 제외?

기본적으로 시골의 임야나 농지는 물론, 도심 속 빈터(나대지)를 사는 것도 주택 수와는 무관합니다.

취득세 또한 주택 중과세율이 아닌 일반 토지 세율 4.6%가 적용됩니다. 즉, 건물이 없는 상태의 필지를 소유하는 것만으로는 여전히 '1주택자' 지위를 유지할 수 있습니다.

하지만 주의할 점이 있습니다. 공부상(서류상)으로는 빈 땅인데 실제로는 낡은 폐가나 무허가 건축물이 서 있는 경우입니다. 세법은 '실질과세 원칙'을 따르므로, 사람이 살 수 있는 공간이 있다면 이를 주택으로 간주하여 다주택자 규제를 적용할 수 있습니다. 매수 전 반드시 멸실(철거) 여부를 확인해야 하는 이유입니다.

2. 2026년 '세컨드 홈' 특례와 수도권 1주택자의 전략

2026년부터는 서울 1주택자가 인구감소지역뿐만 아니라 추가 지정된 '인구감소관심지역'에 집을 지을 경우, 주택 수 합산에서 제외해 주는 혜택이 강화되었습니다. 이는 단순히 땅을 사두는 것을 넘어, 실제 집을 지었을 때도 기존 서울 아파트의 비과세 혜택을 영구적으로 지킬 수 있는 파격적인 기회입니다.

단, 기존 주택이 수도권 조정대상지역에 있다면 '2년 실거주' 요건을 채웠는지 반드시 따져봐야 합니다. 일시적 2주택 3년 처분 특례를 활용할지, 아니면 세컨드 홈 특례를 통해 두 채 모두 보유할지에 따라 노후 자산 관리의 성패가 갈립니다.

<주택자 토지 매입 상황별 체크리스트 (2026년 기준)>

매입 대상	주택 수 포함 여부	핵심 주의사항
순수 나대지 / 임야	제외	취득세 4.6%, 종부세 별도 합산
농지 (전, 답)	제외	농취증 필수, 체류형 쉼터 활용 권장
폐가/무허가 주택 포함	포함 위험	매수 전 멸실 신고 또는 철거 확인 필수
특례지역 내 신축	1주택 간주	2026년 인구감소지역 특례 적용 확인

 

※ 세컨드 홈 특례지역이 궁금하시면 아래 글을 참고해주세요.

☞ [자산관리 실전 솔루션] - "서울 아파트 비과세 지킨다" 2026년 세컨드 홈 특례 지역 18곳 리스트 총정리 바로가기

 

3. 농지 위 '체류형 쉼터'라는 새로운 대안

집을 짓기에는 세금이나 관리 부담이 크다면, 2026년 본격적으로 시행된 '농촌 체류형 쉼터'를 주목해야 합니다.

연면적 33㎡ 이하로 설치할 경우 숙박이 가능하면서도 주택법상 주택으로 보지 않아, 1세대 1주택 비과세 혜택을 온전히 유지하며 주말 농장 생활을 즐길 수 있습니다.

이처럼 땅을 어떻게 활용하느냐에 따라 규제의 장벽은 얼마든지 피할 수 있습니다. 단순히 시골 땅이라는 이유로 안심하거나 혹은 겁먹기보다는, 매입하고자 하는 필지의 정확한 상태와 2026년 개정된 특례 지역 여부를 대조해 보는 것이 가장 현명한 첫걸음입니다.

💡 부동산 수익화 핵심 행동 지침

• 현장 확인: 지상에 사람이 거주 가능한 '무허가 옥탑'이나 '폐가'가 있는지 반드시 확인하세요.
• 취득 전 결정: 3년 내 기존 주택 처분(일시적 2주택) vs 지방 주택 보유(세컨드 홈 특례) 중 본인에게 유리한 노선을 선택하세요.
• 2026년 변수: 5월 양도세 중과 부활 전, 기존 주택 매도 계획이 있다면 지금부터 잔금 시점을 조율해야 합니다.

※ 농촌 체류형 쉼터는 어떻게 설치해야 할지 궁금하시면 다음 링크를 참고해주세요.

☞ [자산관리 실전 솔루션] - 2026년 농촌 체류형 쉼터 설치 가이드 | 주택 수 미포함으로 세금 0원 유지하는 법

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 땅만 샀는데 나중에 세금이 오르면 어떡하죠?
A. 토지의 공시지가가 급등하더라도 주택 종부세와는 합산되지 않으며, 별도의 토지분 종부세 기준(5억 원 공제)을 따르므로 상대적으로 부담이 적습니다.

Q2. 무허가 주택이 있는 땅을 샀는데, 바로 헐면 괜찮나요?
A. 네, 양도 시점 이전에만 멸실하여 나대지 상태를 증명하면 주택 수에서 제외받을 수 있습니다.

<출처>
기획재정부 - 2026년 세제개편안 (양도소득세 중과 및 특례 규정)
국세청 - 부동산 세금 가이드북 (나대지 및 무허가 주택 판정 기준)
농림축산식품부 - 2026 농지법 시행령 (체류형 쉼터 및 농취증 규제)
법제처 - 국가법령정보센터 (종합부동산세법 및 지방세법)