수도권 부동산 시장, 정부의 ‘이상거래’ 집중조사 본격화…편법 증여·대출 회피 강력 단속

📑 목차

2025년 하반기, 대한민국 수도권 부동산 시장이 다시 한번 큰 전환점을 맞이하고 있습니다. 국토교통부를 중심으로 한 정부는 편법 증여, 대출 규제 회피, 허위 계약 등 부동산 이상 거래에 대해 강력한 집중 단속을 예고하며 실질적인 현장 조사를 본격화했습니다. 이번 조치는 단순한 경고나 캠페인을 넘어 실제 수사와 행정처분으로 이어지고 있어 투자자, 실수요자, 중개업자 모두에게 상당한 파급력을 미치고 있습니다.

이번 글에서는 정부 단속의 배경부터 위법 사례, 향후 조사 확대 계획, 그리고 실수요자가 반드시 알아야 할 핵심 정보까지 상세히 정리해 드리겠습니다. 부동산 시장의 변화에 현명하게 대응하기 위해 꼭 끝까지 읽어보시기 바랍니다.

1. 정부 단속의 배경: 왜 지금인가?

2025년 들어 서울과 경기 일부 지역을 중심으로 다시 부동산 가격이 상승 조짐을 보이자, 정부는 시장 과열을 사전에 차단하고자 ‘주택시장 안정화 대책’을 발표했습니다. 주요 내용은 다음과 같습니다:

서울 전역과 경기 12개 지역을 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 지정
편법 증여, 특수관계인 간 직거래, 자금 출처 불분명 거래 집중 조사
현장조사와 데이터 분석을 병행한 전방위 단속 시행

이러한 조치는 부동산 시장에서 지속되어 온 불법적·탈법적 거래 관행을 바로잡기 위한 ‘근본적 체질 개선’의 일환으로 해석됩니다.

2. 실질적 조사 결과: 수백 건의 위법 거래 적발

정부는 2024년부터 이미 여러 차례 기획조사를 통해 이상 거래를 적발해 왔습니다. 대표적인 적발 사례는 다음과 같습니다:

2025년 3~4월 서울 주택 이상 거래 조사: 317건 적발
2024년 1월~2025년 2월 특수관계인 간 직거래: 264건 적발

이 중 상당수는 단순 계약 위반이 아닌 다음과 같은 중대한 위법 요소를 포함하고 있었습니다:

증여세 탈루 목적의 편법 증여
기업자금 대출을 통한 주택 매입
토지거래허가 회피를 위한 계약일 조작
다운계약서 작성 및 허위 금액 신고

3. 어떤 사례가 불법일까? 위법 거래 유형 정리

정부는 다양한 형태의 위법 거래를 단속 대상에 포함하고 있습니다. 다음은 실제 적발된 대표적인 위법 유형입니다:

(1) 편법 증여를 통한 고가 아파트 취득

부모가 자녀에게 자금을 전세보증금 또는 차용금 형식으로 지원하여 아파트를 구입하게 하는 방식입니다. 형식상 대출이지만, 상환 의사가 없는 경우 사실상 증여로 간주되어 세금 회피로 판단될 수 있습니다.

(2) 법인 자금을 활용한 대출 규제 회피

개인이 설립한 법인을 통해 기업운전자금 명목으로 대출을 받은 후, 이를 주택 구입 자금으로 전용하는 행위입니다. 이는 금융 질서를 위협하는 중대한 규정 위반으로 간주됩니다.

(3) 계약일 조작 및 다운계약서 작성

토지거래허가제 회피를 위해 허위 계약일로 신고하거나, 실제 거래금액보다 낮은 금액으로 계약서를 작성하는 경우입니다. 이로 인해 양도세 및 취득세 탈루 가능성이 있어 엄정한 처벌 대상이 됩니다.

4. 집중 조사 항목: 어떤 부분이 추적될까?

국토부는 편법 자금조달을 뿌리 뽑기 위해 다음 항목들을 중심으로 정밀 조사를 시행 중입니다:

법인 자금의 사적 사용 여부
부모 또는 특수관계인으로부터의 고액 차입 여부
금융기관 제출 대출 내역과 실제 사용처 일치 여부
자금조달계획서 상 허위 기재 및 증빙자료 불일치

2025년부터는 기존 자금조달계획서 양식을 개편하여 사업자 대출 여부, 금융기관명, 상환 계획까지 명시해야 합니다. 이를 통해 불투명한 자금 흐름을 조기에 포착하고, 조사 효율성을 높이겠다는 의도입니다.

5. 조사 지역 확대: 수도권 외곽도 안심할 수 없다

현재 집중 단속 지역은 서울 전역과 경기 12개 지역에 국한되지만, 정부는 풍선효과 방지를 위해 조사 대상을 다음 지역으로 확대할 계획입니다:

화성 동탄
구리
평택, 양주 등 경기 외곽 택지개발지구

이는 투기 수요가 비규제지역으로 이동하는 것을 방지하고, 시장 전반의 투명성을 높이기 위한 전략입니다.

6. 유관기관과의 협업: 전방위적 압박

금융위원회·금감원: 기업대출의 유용 여부 추적, 대출 회수 및 제한 조치
국세청: 자금 출처 미확인 시 증여세 부과, 세무조사 확대
경찰청 및 법무부: 허위 계약, 무등록 중개 등에 대한 형사처벌

이처럼 단속은 단순한 행정 지적을 넘어 세금, 금융, 형사 등 다방면의 법적 제재로 연결됩니다.

이번 단속은 국토교통부 단독의 조치가 아닌, 관계기관과의 유기적인 협업을 통해 진행되고 있습니다.

7. 전문가 의견: "이제는 거래의 질이 중요한 시대"

부동산 정책 전문가들은 이번 조치를 단순한 규제가 아닌 시장 체질 개선의 시작점으로 보고 있습니다. 김성훈 부동산정책연구원 수석연구위원은 다음과 같이 말합니다:

“과거엔 가격이 오르기만 하면 무조건 사던 시대였지만, 지금은 자금 출처, 거래 구조, 법적 리스크까지 모두 고려해야 하는 시대입니다.”

출처 입력

그는 또 “당장은 거래량이 줄겠지만, 장기적으로는 실수요자 중심의 시장 재편이 이뤄질 것”이라고 전망합니다.

8. 실수요자를 위한 5가지 체크리스트

실수요자라 하더라도 본인도 모르게 법적 리스크에 노출될 수 있습니다. 다음 항목을 반드시 점검하세요:

자금 출처를 명확히 소명할 수 있는가?
차용증, 송금 내역 등 증빙자료를 모두 확보했는가?
계약일, 금액, 명의 등 서류 상 오류는 없는가?
부모나 지인의 지원은 과세 대상 증여가 아닌가?
조사 대상 지역 내 거래인지 여부 확인했는가?

9. 투명한 거래 문화가 최고의 투자 전략이다

지금은 단기 차익보다 거래의 투명성과 안정성이 더욱 중요해진 시점입니다. 정부는 "불법에는 무관용 원칙"을 천명했으며, 이는 실제 단속과 처벌 사례로 나타나고 있습니다.

부동산 투자나 주택 매수를 고려하고 있다면, 단순한 매물 비교보다 세금, 대출, 법률 리스크까지 포함한 종합적 판단이 필요합니다. 정직한 거래만이 향후 자산 가치를 지키는 가장 확실한 방법입니다.

10. 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 부모에게 빌린 돈으로 집을 사면 무조건 증여인가요?

→ 아닙니다. 그러나 실제로 상환 의사가 없고, 이자도 없으며 증빙 자료가 없다면 국세청은 증여로 간주할 수 있습니다.

Q2. 자금조달계획서는 누구나 제출해야 하나요?

→ 네, 투기과열지구 및 조정대상지역에서는 일정 금액 이상의 주택 거래 시 반드시 제출해야 하며, 거짓 기재 시 처벌 대상입니다.

Q3. 다운계약이 적발되면 어떤 처벌을 받나요?

→ 과태료 부과는 물론, 양도소득세 탈루에 따라 가산세, 형사처벌까지 받을 수 있습니다.

Q4. 내가 모르는 사이 가족이 계약에 개입했을 경우도 문제인가요?

→ 네, 명의신탁이나 가족 간 금전 거래가 제대로 증빙되지 않으면 편법 거래로 간주될 수 있습니다.

Q5. 실수요자도 조사 대상이 될 수 있나요?

→ 물론입니다. 실수요자라도 자금 출처가 불명확하거나 허위 신고가 있다면 단속 대상이 될 수 있습니다.

10. 자주 묻는 질문 (FAQ)